孙宏斌：房地产不可能一枝独秀
2014-08-02 出处：网易房产 类型：家居资讯
“很多人要我预测未来楼市走向，这真不好说。”"对于未来楼市，孙宏斌称仍难以判断。他直言，不能因为一季度成交的低开而判定未来楼市的前景。目前的房地产市场各地都存有巨大的差异，北上广深与其他城市的楼市毫无可比性，“"唯一能肯定的是，：稀缺的高端产品今年2014年的市场表现一定会好于刚需产品。；还有一点就是，：北京和上海的房价必定是会上涨的。”"
“对房地产市场每个人都有自己的看法和判断。但是当问判断依据时，大都是从报纸网络来、，从专家学者来、，从朋友处听来。我们是应该听靠谱人的意见，但更应该是自己的调查分析和判断。因为经济形势、供求关系、政策、客户预期在变，市场也总在变，还要不断修正和改变自己的判断。判断错了，怎么干也干不对。”
“有好的地块我们一定会去争取。我跟他们说，只要是我们稍微有一点纠结要不要拿的地块，我们就放弃。反之，就会拿下。”
“不少土地的起拍价就很高，地价比房价涨的得太多了，房价上涨了一点，地价可能翻了一番，房企去拿地肯定会赔钱。”
我们在制定销售目标时仍比较保守，所以在任何情况下都会完成今年的业绩目标。目前在上海的表现很好，但融绿（融创绿城）的战略就是在上海发展，所以表现好是应该的。
整体市场来说，高端的房子一定笔比刚需的表现好，但是北京跟上海有区别，我觉得跟地点有关系，好地方的房子刚需跟高端都没问题，这是我对北京和上海的判断。
“我年轻的时候挺有雄心壮志的，现在年纪大了，我觉得日子还是得过个好日子，你有雄心壮志以后，那时候我们是天天抱着金饭碗要饭，你自己资产也挺好的，然后我想甭管你有多大的雄心壮志得过日子。我想慢慢的地我们也就变成过日子的了，能够做个好产品，能够有一个好的业绩，能够让客户也好，员工也好，让股东也好，都能够有个好的交待。”
网易房产：今年（2014年）融创的目标是定在600多亿，但是今年很多的业绩大佬对楼市的行情不是很乐观，您对今年楼市整体的一个感觉是怎样的？
孙宏斌： 我们2014年650亿的指标，我想不管任何情况下，我们都会完成的。，不管是什么市场什么整车，大家都知道当时我们定这个指标的时候，本身就是比较保守的，另外我们的产品，包括我们所在的城市相对都是比较好的城市。所以我们对我们完成这个指标还是特别有信心的。不管任何情况下我们都会完成这个指标。至于说对楼市的判断，我觉得这个是挺难的事儿。因为我有时候，我想这个房地产还跟别的不一样，它跟什么太阳能、电子商务不一样，这个房地产每一个人都有自己的判断，但是我有时候老问他你这个来源，别人你这个判断的来源是哪里来的？大部分人的判断都是从你们这儿来的。因为他们看报纸、网络、电视，然后就有一个判断，就说现在的形式形势很不好，或者说现在挺好的。但实际上你们知道你们写的时候也没有太过脑子，然后也是听别人说的的，对吧？所以最后其实大家的来源都是从你们这儿来的。，我想这是一个特别奇怪的问题，大家都说楼市好的时候，依据是不对的。大家都说楼市不好的时候依据也是不对的。
你比如说北京，比如上海，比如说无锡这个这些地方，其实现在的市场跟去年的市场的基本面是完全一样的，但是客户这种预期，这种购买心理变化的时候，这个市场可能就发生很大的变化了。所以我们自己对楼市的，要说我们自己对楼市的判断的话，我一直很悲观的。因为我一直说，我说我不相信，但中国经济下行压力很大的时候，当很多的行业都产能过剩的时候，房地产不可能一直好。你看房地产现在面临什么问题？就是产能过剩，有问题的地方就是供应量偏大。
这是我的第一个判断，房地产行业跟整个经济一样，跟其它其他行业一样信，都面临着产能过剩的问题，整体来说。另外一个我觉得每个城市差的得特别多了，尤其是在无锡这个城市，我一直说今年可能刚需产品的问题会非常大，高端产品会越来越好，为什么？很简单，这么几年以来，所有的地，甭管是出来的什么地，都是做的这样的产品，都是做的很小的，政府的保障房等所有的东西也都是刚需产品，市场上都充斥着刚需产品的时候，高端产品变得很稀缺了。在中国，我一直认为推动中国房地产的，一定是富裕人群推动的，富裕人群都不是所谓的刚需客户，他们都需要改善，都需要好房子。
今年，的高端的表现会比刚需表现得的要好，这是我坚信的。最后我想说，其实对市场判断你干嘛干吗？我觉得每个人都在判断市场和发表意见，我觉得任何意见你都不要听，你得自己分析。，你自己一分析就会发现，刚才王龙说我们这个产品在无锡是前无古人，我说也后无来者。，为什么呢？因为没有人会花这么多钱，在房价这么贵的地方做这么高端的产品。所以对我们来说，我们对市场的判断也是在慢慢的研究、判断，在调整和改变。所以整体来说我对整个行业真的特别的不乐观，特别悲观，是因为这个行业跟中国的经济一样，下行的压力很大，房价下行的压力也很大。然后这个供求关系，大部分的城市，二线、三线、四线城市供求压力都听打挺大的，但是我对我们还是挺乐观的。
网易房产：第一个问题您刚才讲刚需的问题很大，您觉得上海的楼市怎么样？是刚需的好一点？还是高端的好一点？第二个问题有一个数据，现实今年融绿的销售业绩是超过26个亿，那么今年融绿在上海的业绩目标是多少？
孙宏斌： 整体市场来说，高端的房子一定笔比刚需的表现好，但是北京跟上海有区别，我觉得跟地点有关系，好地方的房子刚需跟高端都没问题，这是我对北京和上海的判断。因为北京、上海的问题是说，我们对市场的判断，北京、上海的房价一定是涨的，但是问题是你的地价比房价涨的得太多了，地价可能已经翻了一番了，一拍卖就赔钱了。所以上海的刚需跟高端只要价格合适都不是问题，上海跟北京跟其它其他地方不太一样。我们在上海的目标是150亿，肯定能完成啦了！。
我觉得我们在上海表现好是应该的，因为什么呢？因为我们去年、前年，我们融绿融创成立以后，我们我们今年、去年跟前年，我们买了现在是8个项目，我们全都在上海。就是这个8个项目，我们前年买了3个，去年3个，今年2两个，其中有一个顾村的项目，一共8个项目，我们在上海的表现好是必须的，也是应该的。
因为这几年我们总的战略就是在上海发展，现在看我们在上海的这些发展，这些土地都是挺合适的。但是往后就不敢说了，往后上海跟北京面临的问题是一样的，地价涨的得比房价高了很多，现在不光是拍卖价格涨了，政府出来的起拍价就已经涨了一倍了。所以上海的问题是因为地价涨的得太快了，地价涨的得比房价贵，因为我们已经买那么多地了，所以地价再涨多一点，对我们是有好处的，欢迎地价涨快点。
网易房产：您前面在说土地的供应好像现在有过剩的问题，我就想问融绿是如何在拿地之前做一个大数据的管理，包括怎么样去分析市场的需求与供给，更精确的地去拿地的？
孙宏斌： 土地供应每个城市不一样，小城市，二、三、四线城市都有供应量大的问题，北京一年增加60万人是怎么统计出来的？是过去的十年里面平均每年增加的，但是我一直认为北京增加的人口比这个多。而且北京增加的人都是有能力买房的人，都是身强力壮的人，或者你大学毕业了，调到北京去了，这是一个巨大的数量。60万人就是一个小城市，北京的供应量是多少？一年是一千1000万左右的供应量，30%商品房，、30%保障房，40%自住商品房。现有的北京人不准买房，小地方一共就五十50万、一百100万人，供应的大盘一个就好大。
所以我想每个城市的供需关系特别不一样，所以我想我们融绿也好，我们的地买对了，靠什么来分析呢？我觉得我们自己分析市场有三个指标，三个史考的框架，第一看供求关系，第二看重置成本，供应量大的肯定卖不上价，第二个是重置成本，你也要考虑。第三个你要找可比城市，北京跟哪儿比，中国的说法是北上广深，广州跟深圳不能算是一线城市，为什么？因为这个地方算是一个全国市场，它是可以跟香港、纽约、巴黎、伦敦比的，但是我觉得广州你说跟巴黎、纽约、伦敦、香港比稍微有点牵强。
比如说无锡、苏州的可比城市是哪里？过去你说苏州跟杭州能比吗？不可能的。过去十年，苏州的经济是杭州的一倍，如果你说苏州跟杭州发展差不多的话，过了十年以后，苏州的经济还是杭州的一倍，就是因为这一代有很多人都要在杭州买房子。当然江苏是有八千8000万人，有的人去南京、北京、上海了，所以买的可比城市很重要。
所以我想这是我们思考这个的框架，在这个框架下我们考虑拿地的问题。，但是我想不管什么框架，最主要的是一个常识，就是一个县城已经去了三大开发商了，每个都是上百万平方米的大盘，无锡就是典型的大盘比较多，一堆大盘，所以你这时候还拿这样的地有问题，拿地根本就是一个常识，别人拿的时候你别拿，别人不拿的时候你不拿。，所以我们说苏州可以拿地，为什么？因为现在没有人拿地，没有人拿地就是可以降了，降了就合适了，有些开发商稍微降价就卖的得很好，它是一个机会，资金紧是机会。
